——2017年1-7月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)

??一、房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速繼續(xù)回落

??1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資59761億元，同比名義增長(zhǎng)7.9%，增速比1-6月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資40683億元，增長(zhǎng)10.0%，增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.1%。

??中房點(diǎn)評(píng)：從累計(jì)同比走勢(shì)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)回落。從不同物業(yè)看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速明顯收窄，較1-6月回落2個(gè)百分點(diǎn)，住宅和辦公樓分別回落0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。分區(qū)域看，僅東部地區(qū)增幅擴(kuò)大，較1-6月增加0.1個(gè)百分點(diǎn)；中西部地區(qū)增幅較1-6月分別收窄2.2和1.7個(gè)百分點(diǎn)，中部地區(qū)依然是增速最高的地區(qū)，同比上漲13.8%；東部地區(qū)保持負(fù)增長(zhǎng)，跌幅收窄2.7個(gè)百分點(diǎn)。

??單月看，7月并未延續(xù)6月的高增長(zhǎng)，投資額環(huán)比大幅回落。主要是受到商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資總額下滑影響，同比下跌7.4%。

??二、土地市場(chǎng)熱度不減，量?jī)r(jià)持續(xù)上漲

??1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積12410萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.1%，增速比1-6月份提高2.3個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款5428億元，增長(zhǎng)41.0%，增速提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。

??中房點(diǎn)評(píng)：地方政府積極加大土地供應(yīng)，房企拿地也全面提速，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)。1-7月土地購(gòu)置面積增幅持續(xù)上漲，土地成交價(jià)款同比增幅已超過四成。

??7月份，在“租售并舉”的政策推動(dòng)下，一線城市土地市場(chǎng)率先做出調(diào)整，推出純租賃用地，但無(wú)論供地模式如何改變，土地稀缺的城市，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度都不會(huì)減退。部分東部沿海地區(qū)三四線城市仍是土地市場(chǎng)主力軍，企業(yè)拿地積極，市場(chǎng)熱度持續(xù)高漲。

??隨著市場(chǎng)集中度和榜單門檻的提升，大中型企業(yè)依然有加快儲(chǔ)備土地的動(dòng)力，在交通、規(guī)劃、發(fā)展前景優(yōu)勢(shì)的三四線城市積極拿地，為未來(lái)市場(chǎng)提前布局。

??三、新開工面積累計(jì)增幅回落，七月負(fù)增長(zhǎng)

??1-7月份，房屋新開工面積100371萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.0%，增速回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積71746萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.9%。

??中房點(diǎn)評(píng)：1-7月，新開工面積同比增幅大幅回落，雖然上半年數(shù)據(jù)有所反彈，但七月份數(shù)據(jù)表明新開工增速逐級(jí)回落態(tài)勢(shì)確認(rèn)。尤其值得注意，7月單月新開工呈現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。

??目前來(lái)看，新開工回落受銷售市場(chǎng)預(yù)期下滑影響較大，部分城市限價(jià)、限售導(dǎo)致企業(yè)放慢開工速度，以免進(jìn)入預(yù)售流程后價(jià)格不能自主確定，造成經(jīng)營(yíng)損失。未來(lái)政府限價(jià)政策若有所松動(dòng)，或者管制的價(jià)格空間拉大，加上企業(yè)現(xiàn)階段拿地積極及年底銷售旺季到來(lái)、去化加速，企業(yè)開工意愿將再次恢復(fù)。

??四、銷售面積、銷售金額“反彈”后持續(xù)平穩(wěn)回落

??1-7月份，商品房銷售面積86351萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.0%，增速比1-6月份回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)11.5%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)33.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)29.4%。商品房銷售額68461億元，增長(zhǎng)18.9%，增速回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)15.9%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)27.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)38.7%。

??中房點(diǎn)評(píng)：1-7月銷售面積及銷售金額在上月“反彈”后延續(xù)前期回落趨勢(shì)，也說明6月份的反彈是統(tǒng)計(jì)原因而非市場(chǎng)原因。從前7月的連續(xù)走勢(shì)看，銷售面積和銷售金額增幅下降趨勢(shì)未改，由于2016年下半年的高基數(shù)影響，預(yù)計(jì)未來(lái)半年加速回落。7月份，企業(yè)推盤和銷售節(jié)湊放緩，加上傳統(tǒng)淡季效應(yīng)，銷售規(guī)模出現(xiàn)明顯下滑。

??分城市看，一二線城市在嚴(yán)格的預(yù)售證審批下，市場(chǎng)供應(yīng)縮減，是制約成交量上行的重要因素；三四線城市在經(jīng)過短時(shí)間的高增長(zhǎng)后，市場(chǎng)需求快速釋放，熱度也有所回落。在政策堅(jiān)持連續(xù)性和穩(wěn)定性的條件下，熱點(diǎn)城市供應(yīng)及成交短期不會(huì)出現(xiàn)大幅回調(diào)，整體市場(chǎng)不會(huì)大起大落。

??五、商品房待售面積進(jìn)一步減少

??7月末，商品房待售面積63496萬(wàn)平方米，比6月末減少1081萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少988萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加1萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少64萬(wàn)平方米。

??中房點(diǎn)評(píng)：1-7月，住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積持續(xù)回落，去庫(kù)存力度不減。未來(lái)企業(yè)在資金壓力下仍將以去化為主，一二線城市去化受到限購(gòu)、限售等政策影響，短期三四線城市仍是企業(yè)去化回籠資金的重點(diǎn)著力區(qū)域。

??六、開發(fā)企業(yè)到位資金增幅回落

??1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金87664億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速比1-6月份回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款15094億元，增長(zhǎng)19.8%；利用外資112億元，增長(zhǎng)20.6%；自籌資金27340億元，下降1.9%；其他資金45118億元，增長(zhǎng)14.8%。在其他資金中，定金及預(yù)收款26937億元，增長(zhǎng)20.7%；個(gè)人按揭貸款13852億元，增長(zhǎng)4.1%。

??中房點(diǎn)評(píng)：1-7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速再次回落，各類資金來(lái)源中自籌資金保持負(fù)增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)貸款和其他資金來(lái)源增幅回落均超過兩個(gè)百分點(diǎn)。目前受到樓市成交放緩、各種融資渠道收緊影響，企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)逐漸積累，壓力增加。

??（本文來(lái)源：中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心）