??2016年四季度地方再次重啟“限購”以來，隨著房價增速的放緩，大多數熱點城市明顯降溫，行業熱度也更多地轉向了一些“不限購”城市，如常州、南通、寧波、青島等二、三線城市關注度明顯提升，成為了新的“潛力”城市，也勾起了老表哥的研究興趣。

??摘掉“高庫存”帽子，良好基本面迎來更多關注

??結合近年行業和經濟數據變化，不難發現這些城市的共性特征：一方面是切切實實的風險降低。首先是供求關系恢復平衡，消化周期多已降至一年以內，典型如寧波、南通、常州、徐州等市，近兩年消化周期降幅更是超過了60%；其次是開發成本得到控制，土拍底價或貼近底價成交仍是市場常態，常州、常德、貴陽等市土拍溢價率更是低于5%；最后是房價仍有上升空間，目前價格明顯低于區域核心城市或同能級城市，不論是毗鄰上海的南通，還是臨近南京的常州，其價格“洼地”現象均較為明顯，而長春、寧波、貴陽等二線城市，其商品住宅價格也明顯低于經濟發展水平類似的同能級城市。

??另一方面是良好的基本面支撐。從人口規模來看，這些城市常住人口多居于全國前列，長期需求基數無虞，徐州、煙臺等市更是高居全國TOP50；從經濟發展來看，這些城市更是全國領先，典型如常州、寧波人均GDP更是超過不少省會城市，高居全國TOP20；從房地產規模來看，行業也已經步入了成熟發展階段，為市場差異化發展留下了更多空間，2016年多數城市商品住宅成交面積突破500萬平方米。

??擁有470萬常住人口的常州正是其中典型，作為蘇南城市群的一員，常州比省會南京更早劃入“長三角”，經濟發展也一直處于全國前列，人均GDP、人均可支配收入雙雙躋身全國TOP20，年均超過600萬平方米的交易量，也代表了這座城市的市場活力；受庫存積壓影響，2012年以來常州樓市經歷了一段低迷期，但經過2014-2016年的“三年不供地”之后，目前常州供求關系已經基本恢復平衡，2016年底住宅消化周期僅為5.4個月，較2014年末下滑60%；常州房價雖在2016年經歷了一輪快速上漲，但全市8000元/平方米的成交均價，還是遠低于臨近的南京、蘇州和上海。

??為進一步分析此類城市的需求變化，表哥很辛苦地找到了隔了一個工位的兔醬，請她以常州為樣本，結合案場到訪客戶數據，從購房者構成、行為特征等角度進行了進一步的深入研究。

??本市客源多來自于老城區，改善型置業成為市場主力

??就本地客群分布來看，常州以市區改善型置業為主的需求特征非常鮮明。過半客源居住在鐘樓、天寧兩大老城區，并集中在清潭、懷德、蘭陵等核心成熟板塊；目前新北區也集聚了較多置業意向客戶，自2006年市政府搬遷至新北區后，歷經近10年的發展，隨著收入水平的提升，也有越來越多的居民考慮二次置業；反倒是常住人口超過150萬武進(相當于新北、鐘樓、天寧人口總和)，客源總數相對較少，原因也不難理解，一方面是由于人均可支配收入不高，中高收入群體總量不大，另一方面是因為近城區客群多為新遷入人群，短期內置業需求不強。

??外地客群主要分布在滬寧沿線，其中近三成來自于上海

??更有意思的是外地客群數據，根據1月份常州監測數據，不難發現前來看房的客戶中，接近85%的客戶為常州本地客戶，另外15%客戶則來源于外地，其中主要來自于上海、南京、蘇州這三個同樣位于長三角經濟圈內的經濟更加發達城市，還有少量來自北京、深圳等地的客戶。鑒于這部分客戶在更高一線的城市已有居所，來常州置業可視為以投資需求為主。

??外地投資客戶的涌入，主要原因有二：一是常州目前仍未限購，政策較為寬松；二是常州作為滬寧線上的一處價格洼地，目前住宅均價8272元/平方米，遠低于上海、南京、蘇州等熱點城市。常州本身經濟實力雄厚，而且近年來房地產發展迅速，以3個月來看，消化周期已下降至4.7個月，庫存健康，前景也非常良好，對于外地投資客而言，是滬寧線上投資購房的不二選擇。

??在外地客戶涌入的同時，常州本地的購買力也正在向外溢出

??在常州取樣調查的客戶中，并不是100%的看房行為都只發生在常州，除了常州以外，還有接近20%的看房行為發生在蘇州、南京、無錫等臨近的發達城市。按照調查邏輯，取樣調查的客戶必定全部發生過在常州的看房行為，那么總看房記錄人次則是客戶樣本的1.25倍(100%/80%=1.25)，假設所有源自于外地的客戶都發生過外地看房行為，則還有10%(25%-15%=10%)的常州本地客戶，也發生過外地看房的行為。

??雖然看房客戶轉化為購房者中間還將有一定的流失率，但是不可否認的是，常州本地需求也正在向周邊更加發達的城市溢出。需求外溢也有兩方面的因素：一來，與外地投資需求流入常州不同的是，常州本地需求向高一線城市流動，除投資需求外，還有追求更好個人發展的需求；二來，除了高一線城市以外，還有部分外溢的需求擴散至鎮江這樣經濟實力和房價都比常州略遜一籌的城市，這部分需求同理一線城市向常州流入的投資需求，可以視為常州本地人在更加洼地的地方尋求投資機會。但從數據來看，常州外溢的需求更多的是流向高一線城市，比起投資，更多的常州人選擇追求在更高能級城市的發展。

??因此，目前常州最值得注意的有兩類客群，一類屬于常州本地高端客戶，偏向于到溢價更高、前景更好的城市投資，以期換取更高的投資利潤，這種客戶往往經濟實力較為雄厚，在本地置業的話一般傾向于高端及改善型產品；另一類是上海、南京等經濟更為發達城市的投資客，由于限購及當地房價高企無法在當地繼續買房投資，堅信市場前景仍有利可圖的他們手握大量資金到政策寬松的價格洼地常州進行投資，這一類客戶在常州置業往往更加青睞容易轉手的剛需或剛改項目，對學區等因素較容易忽略。

??常州客群來源的豐富，主要是長三角發達的交通網絡給出行帶來了非常大的便利，工作、居住、消費不再是傳統“三位一體”的形式，更多消費者開始習慣衛星城市的生活方式(按樣本數據統計，工作在常州、但不住在常州的人至少有5%)，一周一度的“遷徙”在長三角地區已經成為常態。當購房者擁有更多的選擇，購房半徑將會前所未有的拉長，跨城市置業也不再新奇。

??回到表哥的主戰場，結合市場數據，可以更清晰地看到近半年來常州樓市的變化。

??投資客涌入，推動房價快速上漲

??2016年前三季度，常州市區商品住宅成交均價一直維持在7000元/平方米左右，市場熱度明顯低于周邊的南京、上海、杭州等市。但隨著8月份蘇州、南京開始相繼升級調控，在外地客群涌入的推動下，常州商品住宅成交均價快速攀升，2017年1月常州市區商品住宅成交均價達到9813元/平方米，較2016年8月份上漲了39%。但值得注意的是，受高端需求外溢影響，高單價產品市場發展依然緩慢，2017年1月份僅3套住宅均價超過3萬元/平方米。

??昔日“鬼城”成為市場主力，武進區成交占比快速上升

??隨著投資客群的增加，常州區域結構也顯現出了明顯變化。房價較低、投資屬性更強的武進區成交占比明顯上升，2016年四季度以來成交占比為47%，較2016年前三季度成交占比上升了10個百分點。在歷經了近幾年的“去庫存”后，武進早已不再是2012年的“鬼城”，目前武進消化周期已經不足半年，但成交均價仍不到9000元/平方米，再加之軌交、副商業中心的規劃利好，目前武進區已經成為了常州樓市的絕對成交主力，也吸引著大量外來投資客群。?

??三房、四房產品均價快速上漲，一房產品房價“滯漲”

??從產品成交結構來看，由于供給結構短期內難以改變，常州各面積段產品成交占比相對穩定，但各面積段產品均價的增長差異，還是說明了樓市的變化。就去年9月以來各面積段的成交均價變化來看，近期常州三房、四房產品成交均價上漲最快，獨棟、雙拼別墅也獲得了大批購房者的青睞。

??統計數據顯示，去年9月以來100-140平方米的三房、四房、復式產品成交均價顯著增長，短短五個月內房價增長超過40%；300㎡以上的別墅類產品價格也增長較快，并以獨棟、雙拼產品最為典型，期間成交均價漲幅超過50%。

??兩類產品價格漲幅較低，一類是80㎡以下的一房，該類產品本地客群基數有限，轉手較為困難，外地投資客群興趣也相對不高；另一類是200-300㎡產品，該面積段產品主要為四房、五房的大平層或聯排別墅，目前常州市場接納度不高，成為“夾心層”，房價漲幅也相對較小。

??總價段成交結構的變化也印證了上文對價格的判斷，自去年9月份以來，常州總價80萬以下產品成交占比快速回落，1月份占比僅為32%，占比較2016年三季度下滑了33%；而同一時段內，80-150萬中高總價段產品成交占比則上升了22%。300萬以上產品成交套數占比也從1%上升到了6%。

??綜上，對于2017年常州市場，表哥認為中等面積段產品仍會是市場的主力，并且隨著外來群體的增加，未來二房、三房以產品將更加走俏。從區域結構來看，隨著2016-2020城市副商業中心規劃的劃定，以及一號線對城市南北通路利好的落地，常州市的武進、新北有望承接更多需求，助力常州樓市進一步發展。

??以常州為樣本，不難整理出類似城市的市場邏輯：對于從外地涌入的需求而言，較低的房價、良好的城市發展潛力是這些城市的最強吸引力，考慮到后期轉手因素，本市的主力產品會成為異地購房者首選，并推動此類產品成交均價快速上漲；但也正是因為在空間上臨近區域核心城市，基于事業發展、資本收益等因素考慮，本地的高收入群體往往也希望去外地置業，致使本市高端住宅市場發展受限，高單價產品市場難以進一步擴容。