??10 月份的成交量出來了，房價「四小龍」城市全面降溫，微觀上表現的越波動，越吸引人關注宏觀市場。究竟我們的房子造了多少了？夠現在的人口居住不？遷移到別的城市的人口又是怎樣打算置業計劃的？關注宏觀市場的好處就是既可以從更高的視角去看問題，又可以沿著宏觀表現中的細節去深入挖掘一些有意思的微觀內容，比如今天說說人口移動這事。

??拋開金融屬性的房價，單從人口移動和居住需求的角度來看，房地產的發展周期和人口的遷移聚集周期有著密切的關聯。今天人口移動這件事和以往有著很大的不同了，而這些規律也直接體現在當下的房地產市場上，甚至可以說是影響著房地產開發這件事的發展方向。

??一階段的人口移動已完成

??先來說說房地產行業的一些宏觀表現，自從 2013 年房地產銷售面積達到 13 億平米以后，這兩年商品房的銷售面積一直是在走低的，2014 年 12 億平，2015 年 12.8 億平，2016 年前三季度 10.5 億平，在政策打壓的四季度，今年銷售面積突破 13 億平米的可能性幾乎為零。

??歷年全國商品房銷售面積及增速

??數據來源：國家統計局，世聯研究

??不管價格怎么變化，銷售面積已探頂，況且自 2014 年以來，住宅開工投資從高速增長轉入了下降狀態。國內外的很多研究表明，當銷售面積探頂后會維持在高位需求一段時間，我們目前處于的正是這樣的一個時期。

??歷年全國商品房開發投資額及增速

??數據來源：國家統計局，世聯研究

??從另外的角度也能看到我們的住房供需基本是保持平衡的，城鎮居民居者有其屋已實現。根據國務院發展研究中心的研究，按照常住人口口徑推算，2014 年中國城鎮戶均住房套數已達到 1 套左右（2014 年，城鎮常住人口約 7.5 億人，按照戶均 2.85 人折算，大體上有 2.6 億個家庭，城鎮住宅總面積大約為 215 億平方米，人均擁有住房建筑面積 28.7 平方米；套均面積超過 85 平方米，住房總量超過 2.5 億套）

??另據第六次人口普查的結果，2010 年我國城鎮家庭數量為 2.21 億，其中家庭戶 2.07 億，集體戶 1400 萬，占比分別為 93.7% 和 6.3%。按此比例推斷，截止 2014 年我國城鎮家庭戶數量為 2.5 億。按家庭戶口徑推算，每戶城鎮家庭擁有住房數量超過 1 套。

??這些宏觀的數字背后表現出來的就是在 2014 年以前，國內的房價是一種普漲狀態，大小城市一起漲。因為每個城市都在發展各類產業、加工貿易、中低端制造業和自己區域的資源優勢，無論是大城市還是小城市，人口移動主要表現出的是從農村去往城市。

??二階段的人口遷徙正式開啟

??當城鎮化率走到 2015 年的 56.1% 以后，人口移動開始發生微妙的變化了，除了未來城鎮化還有 10-20 個百分點的空間外，當下人口遷移逐步由農村遷入城市轉變成由農村和三四線城市向一二線大都市圈及衛星城遷徙。

??這個階段三四線城市人口將面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續增加，聚集效應更加明顯，城市功能定位更清晰，一線城市以金融業、研發、高端服務業為主，二線城市將以中高端制造業，特色產業為主，衛星城將承接產業轉移，功能性城市定位。大都市圈及周邊將富集大多數的教育、醫療、養老資源。

??明白這個大邏輯，就很好理解今天中國的房價以及最近不同城市差異化政策制定的原因。雖然貨幣、城市經濟、土地供需等等都會對房價產生影響，但人口遷徙和人口結構是核心，即便是投資客手里空置的房子，考慮的也是將來要有人來接盤，沒有人，那只是一堆鋼筋混凝土罷了。

??所以之前上海市說要控制人口在 2500 萬左右，筆者以為，這挺難的，除非上海市把好的學校、醫院、企業總部都搬出去一些。除了控制人口，大城市最重要的事其實是改善城市規劃和公共交通。

??不少人即將開啟移動人生

??我們容易記住電的發明，蒸汽機的發明，因為這些都是徹底改變人類生產生活方式的工具。但也有一些發明，談不上有多高的技術含量，卻也深刻的影響著人類文明，比如集裝箱，比如鐵軌。

??16 世紀下半葉，礦山和采石場有用木材做成的路軌運送沙石，1767 年，英國的金屬大跌價，鋼鐵賣不出去，于是人們把鋼鐵造成長長的鐵條鋪在路上，發現車輛行駛在上面，既省力，又平穩。

??你可能沒想到，這項發明至今還在影響著世界文明的進展，比如城市化進程的方向和房地產的開發方向。廣州到佛山的地鐵線，首通段于 2010 年 11 月 3 日下午 2 點正式開通，廣佛地鐵首通段佛山段 11 個車站共預設有 45 個出入口。上海地鐵 11 號線，目前世界上最長的地鐵線路，也是國內首條跨省地鐵線路。

??蘇州至昆山花橋的軌交 S1 線蘇州段將于今年 12 月 3 日正式開工，S1 線還將于蘇州地鐵 3 號線連接。建成后，從蘇州新區站到昆山，再到上海迪士尼，一路暢通。

??蘇州軌交 S1 線走向示意圖

??圖表來源：蘇州市規劃局

??如果有關注發改委動態的話，應該知道從去年開始，發改委的網站上就開辟出一個專欄介紹 PPP，當時這些項目公布的目的是為了給各地推進 PPP 項目做經驗和案例指導，首批公布了 14 個項目。今年再去看發改委 PPP 專欄的網站，要比去年豐富的多，不僅有案例，還有立法推進，政策法規和最新的工作動態，而且案例已經多達幾十個。

??在 9 月份發改委的工作動態中我們發現了以下幾個數字：從 2015 年開始，國家發展改革委每年安排 5 億元中央預算內投資支持 PPP 項目前期工作。國家發展改革委向社會公開推介傳統基礎設施 PPP 項目 1233 個，總投資約 2.14 萬億元。

??下面這張表是這些項目的行業分類，可以看到，市政工程和交通運輸是大頭，二者占據所有 PPP 項目中的 75% 以上。

??項目個數行業分布

??圖表來源：國家發改委網站

??再下面這張表是行業投資規模，交通運輸項目投資 14793 億元，占 69.07%；重大市政工程項目投資 4133.02 億元，占 19.30% ，很明顯的看到，超 88% 的投資是在交通運輸和市政工程當中。

??投資規模行業分布

??圖表來源：國家發改委網站

??發改委的這些動態是帶有指引性的，一線城市和衛星城無論是用地鐵還是高速鐵路連接都只是時間問題，也可以想象，只要在運營上做些調整，工作在一線城市，生活在二線城市，也是很正常的事。

??鐵軌所帶來的城市化進程和房地產開發的影響還將繼續。