??7月，CRIC監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市二手住宅終結(jié)此前連續(xù)三個(gè)月的下滑趨勢(shì)，成交量止跌回穩(wěn)。7月共成交1289萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別上漲2%和11%，單月成交量高于去年月平均成交。20個(gè)城市總成交套數(shù)為147097套，環(huán)比上漲17%，同比上漲5%。

??具體分析城市表現(xiàn)，環(huán)比來(lái)看漲跌互現(xiàn)，如南京、成都、無(wú)錫成交面積環(huán)比下滑，京滬深杭成交環(huán)比大幅增長(zhǎng)；同比來(lái)看大部分城市都好于去年同期，僅深圳成交量大幅下滑64%，一方面是由于去年基數(shù)過(guò)高，另一方面也是受到政策調(diào)控影響。

??京滬二手住宅成交占比近四成，大幅領(lǐng)先其他城市

??對(duì)比樣本城市成交規(guī)模來(lái)看，上海、北京二手房7月成交均高于200萬(wàn)平方米，而其他城市成交量均值只有77萬(wàn)平方米，最高的天津也只有125萬(wàn)平方米，相比之下可謂天壤之別。與大多數(shù)二三線城市相比，京滬的購(gòu)房需求對(duì)二手房接受程度明顯更高，需求轉(zhuǎn)化也更為明顯。如7月份北京一二手房同比是一正一負(fù)，絕對(duì)值也相近，即恰好佐證了這一點(diǎn)。近年來(lái)京滬房?jī)r(jià)的一再快速上行，使得更多的首置、甚至首改需求轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，導(dǎo)致一手房市場(chǎng)需求的“高端化”加速升級(jí)，以至“二手房成交規(guī)模擴(kuò)容-一手房需求高端化-房?jī)r(jià)加速上行”的循環(huán)不斷螺旋上升。

??杭州成交量持續(xù)快速增長(zhǎng)，連續(xù)5個(gè)月高位運(yùn)行

??2016年二手房成交增長(zhǎng)最快的城市當(dāng)屬杭州，7月份杭州成交量同比上漲40%，自3月份以來(lái)連續(xù)5個(gè)月高位運(yùn)行，前7月總體成交面積高達(dá)497.66萬(wàn)平方米，同比大漲63%。政策面的穩(wěn)定、庫(kù)存壓力的逐步減輕、以及G20概念的推進(jìn)，是2016年杭州一二手房市場(chǎng)成交暴漲的三大主要內(nèi)在動(dòng)力。但對(duì)比臨近的南京來(lái)看，在常住人口相若、一手房市場(chǎng)規(guī)模相近(前7月1100萬(wàn)平方米)相近的情況下，杭州二手房成交仍比南京少21萬(wàn)平方米。由此來(lái)看，2016年杭州二手房市場(chǎng)成交規(guī)模的暴漲，更多的還是由于基數(shù)過(guò)低，市場(chǎng)補(bǔ)漲所致，而這也意味著下半年杭州二手房成交仍有繼續(xù)上行的空間。

??90平以下房源仍是二手住宅市場(chǎng)成交主力

??近年來(lái)，基于地價(jià)飆漲、企業(yè)利潤(rùn)率預(yù)期上升等原因，熱點(diǎn)城市的一手房市場(chǎng)更多的依賴于改善性需求，但二手房市場(chǎng)仍是小戶型的天下，以京滬穗杭為例，7月份90平方米以下成交占比均高于40%，上海、深圳更是雙雙超過(guò)50%。由此來(lái)看，二手房客源仍以首置需求或投資性需求為主，原因也不難理解，首先，首置需求大多難以承受高企的房?jī)r(jià)，只能去購(gòu)買小戶型低總價(jià)的戶型；其次，對(duì)于“北漂”、“滬飄”租客而言，二手房的“即買即住”也更受歡迎；再次，相比同價(jià)位的一手房而言，二手房交通配套大多相對(duì)更佳；最后，這些大城市重點(diǎn)學(xué)校附近大多只有二手房在售，也吸引了大量愿意做教育投資的家庭購(gòu)房。

??總體來(lái)看，在上海、北京、杭州、深圳等城市成交回升較快的帶動(dòng)下，20城二手住房成交量環(huán)比上漲，市場(chǎng)活躍度也有所上升。接下來(lái)在“金九銀十“旺季帶動(dòng)下，以及房?jī)r(jià)快速上漲之后，部分賣家趁市場(chǎng)行情出手，成交或進(jìn)一步上升。

??但值得注意的是，7月份以來(lái)，南京、蘇州、廈門等熱點(diǎn)城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策，其中在需求側(cè)，均提出差別化信貸政策、提高首付比例。在對(duì)新房市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊的同時(shí)，無(wú)疑也將波及二手住房的市場(chǎng)，尤其是蘇州，近2個(gè)月二手住宅成交處于較低位置，在“限貸”、“限購(gòu)”組合拳之下，下半年二手房成交繼續(xù)下滑的概率較大。