??一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩

??1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資34564億元，同比名義增長(zhǎng)7.0%，增速比1-4月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資23118億元，增長(zhǎng)6.8%，增速提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為66.9%。

??點(diǎn)評(píng)：從投資增速看，近兩個(gè)月累計(jì)增幅已經(jīng)放緩，結(jié)束了一季度以來(lái)的快速回升態(tài)勢(shì)。而一線城市、核心二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，在一定程度上拉動(dòng)和鞏固了房地產(chǎn)投資的熱度。由于二三線城市投資占比更大，盡管房地產(chǎn)投資回落0.2%，但預(yù)期房地產(chǎn)投資回升趨勢(shì)短期并未終結(jié)，二三線城市投資企穩(wěn)仍將帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)投資企穩(wěn)回升。

??二、新開(kāi)工面積增幅高位趨緩

??1-5月份，房屋新開(kāi)工面積59522萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.3%，增速回落3.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積40767萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.2%。

??點(diǎn)評(píng)：1-5月份，房屋新開(kāi)工面積依然保持較高同比增幅，但比前值有所回落。目前一線城市庫(kù)存早已進(jìn)入合理范圍，但三四線城市庫(kù)存依然不合理。在商品房去化存在結(jié)構(gòu)優(yōu)化需求情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)也在積極調(diào)整城市發(fā)展戰(zhàn)略，加速布局一線及熱點(diǎn)二線，三四線城市則用更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略應(yīng)對(duì)。

??三、商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額同比增速回落

??1-5月份，商品房銷(xiāo)售面積47954萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.2%，增速比1-4月份回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)34.2%，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)44.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)18.1%。商品房銷(xiāo)售額36775億元，增長(zhǎng)50.7%，增速回落5.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)53.4%，辦公樓銷(xiāo)售額增長(zhǎng)72.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)21.2%。

??點(diǎn)評(píng)：前五個(gè)月，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積維持較高增長(zhǎng)，但同比增長(zhǎng)回落了3.3個(gè)百分點(diǎn)，住宅銷(xiāo)售增速回落既與前期剛需集中快速釋放有關(guān)，也與近期一些熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊有關(guān)。即便增速有所回落，但按照目前的形勢(shì)發(fā)展，今年依然有可能再創(chuàng)銷(xiāo)售新高。在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，人民幣貶值預(yù)期等不利環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)走出這樣的行情實(shí)屬不易。

??四、待售面積連續(xù)三月減少

??5月末，商品房待售面積72169萬(wàn)平方米，比4月末減少521萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少721萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加7萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加105萬(wàn)平方米。

??點(diǎn)評(píng)：截至5月末，商品房待售面積連續(xù)三月下降，其中住宅待售面積開(kāi)始凈減少，但庫(kù)存總量依然保持高位。值得注意的是，目前房地產(chǎn)行業(yè)存在著區(qū)域性庫(kù)存壓力大、結(jié)構(gòu)性矛盾突出的問(wèn)題，去庫(kù)存任務(wù)仍然艱巨。

??五、土地成交價(jià)款大幅回升，土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性過(guò)熱

??1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積7196萬(wàn)平方米，同比下降5.9%，降幅比1-4月份收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款2295億元，增長(zhǎng)4.7%，1-4月份為下降0.2%。

??點(diǎn)評(píng)：1-5月開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比-5.9%，跌幅持續(xù)收窄；土地成交價(jià)款同比大幅回升。目前，房企投資方向逐漸趨同，重點(diǎn)聚焦一線及強(qiáng)二線城市，土地供應(yīng)量難以匹配企業(yè)投資需求，“僧多肉少”直接造成了強(qiáng)二線城市逢土拍必出地王的無(wú)奈局面。5月更稱(chēng)為“地王月”，其中，一二線城市成為瘋狂的主力軍，尤其是二線城市。但是，溢價(jià)過(guò)高地塊將往高端房產(chǎn)發(fā)展，拿地房企承壓；部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二線城市，可能面臨升級(jí)的調(diào)控政策，5月土地盛宴或許是年度高潮。值得一提的是，一線城市、部分基本面較好的二線城市或面臨著地價(jià)攀升的投資風(fēng)險(xiǎn)，

??六、資金成本低，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況持續(xù)向好

??1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金53681億元，同比增長(zhǎng)16.8%，增速與1-4月份持平。其中，國(guó)內(nèi)貸款8945億元，增長(zhǎng)2.3%；利用外資42億元，下降72.1%；自籌資金18643億元，增長(zhǎng)1.4%；其他資金26051億元，增長(zhǎng)39.4%。在其他資金中，定金及預(yù)收款14840億元，增長(zhǎng)35.2%；個(gè)人按揭貸款8838億元，增長(zhǎng)58.5%。

??點(diǎn)評(píng)：1-5月開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況良好，主要受二線城市商品房銷(xiāo)售回暖影響，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款大幅上漲。近期，房企大手筆拿地，與融資便利、融資成本低等密切相關(guān)。M2以2倍于GDP增速增長(zhǎng)，且利率等不斷下行，直接導(dǎo)致了熱點(diǎn)城市的地王現(xiàn)象不斷。投資渠道的狹窄，也促進(jìn)了民間資金不斷向一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)聚集，這種情況不具有持續(xù)性，需要引起極大關(guān)注。

??（本文來(lái)源：中房研協(xié) 測(cè)評(píng)研究中心）