??亞太地區(qū)可投資存量增長(zhǎng)，新增供應(yīng)量大部分來(lái)自中國(guó)

??2016年2月2日，上海——隨著許多門(mén)戶(hù)城市和新興市場(chǎng)中建設(shè)竣工量達(dá)到頂峰，戴德梁行預(yù)計(jì)這些地區(qū)的寫(xiě)字樓供應(yīng)量將激增。2016年，新增供應(yīng)的總供應(yīng)量將達(dá)到現(xiàn)有供應(yīng)量的13%左右，同時(shí)在建項(xiàng)目竣工之后，2016-2017年的總供應(yīng)量將升至目前存量的16%。

??新興市場(chǎng)的建設(shè)竣工量將占據(jù)全部市場(chǎng)的60%，同時(shí)許多門(mén)戶(hù)城市也將迎來(lái)大量的寫(xiě)字樓新增供應(yīng)。在所有的亞太地區(qū)核心門(mén)戶(hù)城市當(dāng)中，絕大部分甲級(jí)寫(xiě)字樓竣工項(xiàng)目位于北京和上海。在中國(guó)這兩個(gè)最大的寫(xiě)字樓供應(yīng)市場(chǎng)上，甲級(jí)寫(xiě)字樓竣工項(xiàng)目總面積預(yù)計(jì)達(dá)到666萬(wàn)平方英尺，占據(jù)2016-2017亞太地區(qū)12個(gè)核心城市預(yù)期總竣工量的71%。

??“大部分地區(qū)的開(kāi)發(fā)商在預(yù)期需求之前著手開(kāi)發(fā)建設(shè)。雖然這可能引發(fā)市場(chǎng)上對(duì)潛在需求的憂慮。我們還是應(yīng)該正確客觀地看待這個(gè)問(wèn)題，”亞太區(qū)研究部董事總經(jīng)理Sigrid Zialcita如是說(shuō)，她還進(jìn)一步補(bǔ)充道，“我們?nèi)匀粚⒋粟厔?shì)視為該地區(qū)城市的持續(xù)增長(zhǎng)與發(fā)展。”

??這股寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上的投機(jī)浪潮是否能真正反映潛在需求？面對(duì)該問(wèn)題，戴德梁行大中華區(qū)研究部主管聶安達(dá)認(rèn)為：“2015年吸納水平很高，在中國(guó)核心城市和新興城市中，新增供應(yīng)獲得了主要來(lái)自IT行業(yè)與金融服務(wù)業(yè)的預(yù)租和吸納。這種高水平的吸納率持續(xù)進(jìn)入2016年，使人們對(duì)市場(chǎng)前景抱有極大的信心。”

??在亞太地區(qū)的很多城市中，這股寫(xiě)字樓供應(yīng)潮將主要面對(duì)新興的次級(jí)市場(chǎng)和擴(kuò)張的商業(yè)區(qū)。以上海為例，大約60%的新增供應(yīng)將位于上海新興的次級(jí)市場(chǎng)區(qū)域，這將加劇該地區(qū)對(duì)租戶(hù)的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)有助于上海的企業(yè)租戶(hù)降低租賃成本。同樣在北京，核心次級(jí)市場(chǎng)上的新增供應(yīng)也將增加，但45%的供應(yīng)量仍然來(lái)自新興的次級(jí)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)將緩解中央商務(wù)區(qū)的租金價(jià)格。新的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓物業(yè)開(kāi)發(fā)邊緣化趨勢(shì)，同樣出現(xiàn)在澳大利亞的巴蘭加魯和菲律賓的博尼法西奧環(huán)球城。雅加達(dá)和胡志明市的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目將增加城市的商業(yè)吸引力，同時(shí)促進(jìn)非中央商務(wù)區(qū)市場(chǎng)的擴(kuò)張，重塑亞洲的城市格局。

??“亞太地區(qū)近幾年寫(xiě)字樓供應(yīng)量相對(duì)適中，而近兩年來(lái)隨著空置量收緊，印度、印尼、馬來(lái)西亞、菲律賓、越南以及泰國(guó)紛紛掀起建設(shè)竣工大潮。” Zialcita女士表示。

??聶安達(dá)先生進(jìn)一步補(bǔ)充道：“中國(guó)的形勢(shì)與亞太地區(qū)其它國(guó)家不同，中國(guó)的寫(xiě)字樓竣工潮始于2013年，預(yù)計(jì)將持續(xù)到2019年，這股大潮已經(jīng)使核心城市的租賃活動(dòng)激增，而隨著越來(lái)越多欲降低成本的租戶(hù)轉(zhuǎn)移到次級(jí)商圈和工業(yè)園區(qū)內(nèi)，核心城市的租戶(hù)壓力就得到一定程度的緩解，并在整體上實(shí)現(xiàn)更加平衡的市場(chǎng)。”但是聶安達(dá)先生也指出，“在中國(guó)的某些新興城市中，供需關(guān)系并不平衡，持續(xù)的竣工大潮可能會(huì)導(dǎo)致空置率在2016年飆升，并對(duì)租金價(jià)格帶來(lái)更大的下行壓力。”

??在整個(gè)亞太地區(qū)，寫(xiě)字樓供應(yīng)的擴(kuò)張也會(huì)增加該地區(qū)的可投資存量，從而帶來(lái)更多的風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)會(huì)，擴(kuò)大房地產(chǎn)投資范圍。隨著現(xiàn)有城市規(guī)模迅速擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)進(jìn)一步細(xì)分。

??亞太地區(qū)資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理Gary Hollis認(rèn)為，“該地區(qū)門(mén)戶(hù)市場(chǎng)的熱度不減，存量的增加將在一定程度上解決投資資產(chǎn)有限的問(wèn)題，從而帶來(lái)一個(gè)發(fā)展程度更深，更具流動(dòng)性的市場(chǎng)。隨著主要城市二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，投資者將有更多的選擇，獲得更大的利潤(rùn)，并以此來(lái)平衡核心物業(yè)的低回報(bào)。”

??在一些新興的亞太城市中，空置率預(yù)計(jì)將普遍上升，隨之，供應(yīng)壓力很可能降低對(duì)租金增長(zhǎng)的預(yù)期。[1]

??中國(guó)繼續(xù)利用財(cái)政和貨幣措施來(lái)刺激國(guó)內(nèi)需求，同時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在實(shí)現(xiàn)由服務(wù)業(yè)帶動(dòng)增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，此外中央政府還特別鼓勵(lì)高新技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)、創(chuàng)新與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，這些都將繼續(xù)推動(dòng)寫(xiě)字樓租賃業(yè)的發(fā)展。

??其它的亞太地區(qū)市場(chǎng)，例如印度和菲律賓，業(yè)務(wù)流程外包行業(yè)的增長(zhǎng)有望繼續(xù)推動(dòng)需求。對(duì)于澳大利亞，我們發(fā)現(xiàn)其最大市場(chǎng)上的寫(xiě)字樓租賃業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。悉尼中央商務(wù)區(qū)受益于澳大利亞正在進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，尤其是新南威爾士州的服務(wù)業(yè)極大地提高了就業(yè)率，國(guó)家經(jīng)濟(jì)重新實(shí)現(xiàn)趨勢(shì)增長(zhǎng)。

??“眼下并不是最理想的時(shí)機(jī)，但我們認(rèn)為該地區(qū)的空置率并不會(huì)急劇增長(zhǎng)。”Zialcita女士表示，“盡管市場(chǎng)動(dòng)態(tài)會(huì)轉(zhuǎn)變，今年核心市場(chǎng)上的空置率預(yù)期會(huì)從目前的7%穩(wěn)步上升到10%，仍保持在可控范圍內(nèi)。”

??亞太區(qū)全球企業(yè)服務(wù)部行政總裁馬盛緯（Sanjay Verma）指出：“隨著該地區(qū)成為建設(shè)的熱門(mén)地區(qū)，租戶(hù)可以有更多的選擇機(jī)會(huì)來(lái)滿(mǎn)足自己的空間租賃要求。這是一個(gè)非常合宜的時(shí)機(jī)，尤其是今年30個(gè)主要城市的租賃需求都在持續(xù)增長(zhǎng)。我們預(yù)期技術(shù)、媒體以及通信行業(yè)將繼續(xù)取得長(zhǎng)足發(fā)展，同時(shí)業(yè)務(wù)流程外包行業(yè)將繼續(xù)作為增長(zhǎng)的催化劑。”

　　[1]市場(chǎng)覆蓋率包括中央商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)和甲級(jí)物業(yè)，如相關(guān)的話，還包括如下優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓中心：位置極佳，寫(xiě)字樓空間有較高的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，大塊連續(xù)的樓面板，管理專(zhuān)業(yè)，租戶(hù)質(zhì)量高，適合機(jī)構(gòu)級(jí)別組合。

　　*建設(shè)竣工包括所有被視為可以/適合入住使用的新增供應(yīng)項(xiàng)目。