??【研究員/楊科偉、余仁花】

??去年下半年以來(lái)，在 中央和地方的兩輪救市浪潮中，與全國(guó)多數(shù)城市成交大幅上漲有所不同，偏居?xùn)|北一隅的長(zhǎng)沈大三個(gè)城市，成交量雖也有所上升，但卻回升乏力。不論是全國(guó)大面積 回暖的2014年4季度，還是市場(chǎng)新高的2015年2季度，作為東北經(jīng)濟(jì)圈的核心城市，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連三個(gè)城市商品住宅成交量同比漲幅均遠(yuǎn)不及二線城市 平均水平，甚至不及三四線城市平均水平。

??從庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)看，更 加顯示沈陽(yáng)和大連商品住宅市場(chǎng)已深陷泥潭，庫(kù)存量分別維持在2800萬(wàn)平方米和1400萬(wàn)平方米的高位，沈陽(yáng)還有進(jìn)一步攀升的跡象。長(zhǎng)春雖然供應(yīng)速度減 緩，同時(shí)成交回升，庫(kù)存有較大幅度的縮減，但至今年7月底仍達(dá)1194萬(wàn)平方米，較去年11月的最高位也僅下降127萬(wàn)平方米。

??經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一且增長(zhǎng)乏力，土地財(cái)政依賴(lài)度畸高，土地供應(yīng)量仍然有增無(wú)減

??作為東北老工業(yè)基地 的核心城市，近年工業(yè)行業(yè)增加值增速以每年4個(gè)百分點(diǎn)左右的速度直線下滑，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一且增長(zhǎng)乏力。在2003年中央提出振興東北戰(zhàn)略的“感召”下，長(zhǎng) 春、沈陽(yáng)和大連成了主要的受益地區(qū)，吸引了全國(guó)關(guān)注，其中就包括大批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。經(jīng)濟(jì)疲軟之下，大批開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入，對(duì)三城經(jīng)濟(jì)而言，猶如救命稻草， 地方政府甚至不計(jì)規(guī)劃，不考慮市場(chǎng)容量，大舉推地。

??據(jù)CRIC監(jiān) 測(cè)，2012年沈陽(yáng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建面達(dá)到3597萬(wàn)平方米，是其商品年均成交量的2.4倍，2013年成交2802萬(wàn)平方米，是其商品房年均成交量的 1.9倍；大連2012年經(jīng)營(yíng)性用地成交面積2986萬(wàn)平方米，是其商品房年均成交量的僅5倍，2013年成交量雖幾近腰斬，但仍達(dá)商品房年均成交量的 2.4倍；長(zhǎng)春土地成交量最低，但2012年和2013年成交建面也分別達(dá)1407萬(wàn)平方米和1559萬(wàn)平方米，分別是年成交量的1.6倍和1.8倍。 2014年三城土地成交量雖然大幅下滑，但成交量仍與商品房年均成交量相當(dāng)，至2014年底，三城土地消化周期均在1.5以上，大連,更是高達(dá)2.5，這 意味著已2012-2014年三城商品房去化速度，這三年成交的土地需要4.5年以上的時(shí)間來(lái)消化，大連則需要7.5年。

??如果按照2015年 3月國(guó)土部出臺(tái)文件的要求，這三城屬于庫(kù)存量過(guò)高，應(yīng)限制甚至停止土地供應(yīng)的范疇。然而，從三城公布的2015年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)和 大連經(jīng)營(yíng)性用地計(jì)劃供應(yīng)量仍然達(dá)到600萬(wàn)平方米、1005萬(wàn)平方米和480萬(wàn)平方米，相對(duì)于三城商品房年成交量及目前的土地儲(chǔ)備來(lái)說(shuō)，仍是相對(duì)高位。

??沈陽(yáng)和大連2-3年高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)難化解，長(zhǎng)春有望1年內(nèi)實(shí)現(xiàn)供求平衡　　

??沈陽(yáng)和大連開(kāi)發(fā)企業(yè)2012、2013年天量的土地儲(chǔ)備，大多已建成，部分已在2014年或2013年下半年上市，但由于當(dāng)?shù)貛?kù)存過(guò)高，去化速度過(guò)慢，部 分項(xiàng)目推遲開(kāi)發(fā)，延緩上市，亟待市場(chǎng)回暖之時(shí)入市，這也是沈陽(yáng)和大連在庫(kù)存消化周期雖高達(dá)20個(gè)月以上，但今年2季度市場(chǎng)稍有回暖，供應(yīng)也仍然大批放量的 原因所在。如沈陽(yáng)，今年5、6月份的商品住宅供應(yīng)量甚至達(dá)到123萬(wàn)平方米和177萬(wàn)平方米，不僅遠(yuǎn)高于成交量，供應(yīng)量更是刷新了2014年下半年以來(lái)的 最高紀(jì)錄。就兩城20個(gè)月以上的商品住宅庫(kù)存消化周期，及截止2015年7月底，仍然高達(dá)1.3和2.5的土地消化周期，可以預(yù)計(jì)2、3年內(nèi)，沈陽(yáng)和大連 難以實(shí)現(xiàn)供求平衡，特別是大連開(kāi)發(fā)區(qū)，土地消化周期高達(dá)4.8，前景堪憂。

??長(zhǎng)春往年土地成交量雖然也明顯偏高，但幅度相比沈陽(yáng)和大連相對(duì)較低，近兩年土地成交量也有大幅縮減，2015年商品住宅供應(yīng)已呈明顯的下滑趨勢(shì)，庫(kù)存壓力 也大為緩解，截止2015年8月，商品住宅消化周期已降至14.9。隨著下半年金九銀十的到來(lái)，及年末企業(yè)沖刺業(yè)績(jī)壓力，促銷(xiāo)活動(dòng)增加，預(yù)計(jì)下半年長(zhǎng)春商 品住宅成交仍將維持高位，年內(nèi)有望實(shí)現(xiàn)供求平衡。　   

??當(dāng)下，整體宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”，地方政府面臨較大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力的同時(shí)，土地財(cái)政依賴(lài)過(guò)高是全國(guó)二三線城市的通病。然而，如果政府不計(jì)規(guī)劃，不考慮市 場(chǎng)，盲目賣(mài)地?fù)Q錢(qián)，或者是可求得一時(shí)的發(fā)展，但是遠(yuǎn)超市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，將引致極大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，最終也將拖累經(jīng)濟(jì)，如若崩盤(pán)，對(duì)經(jīng)濟(jì)更是致命打 擊，國(guó)內(nèi)已有先例，二、三線城市應(yīng)當(dāng)引以為戒。