我國正處在一個關(guān)鍵的人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期。這樣的轉(zhuǎn)型會影響我國社會的方方面面，包括經(jīng)濟(jì)、金融、教育、日程生活等。作為我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要支柱，房地產(chǎn)業(yè)的走向也將受到人口結(jié)構(gòu)變化的影響。

  “人口紅利”時期結(jié)束，房產(chǎn)市場飛速增長告一段落

  “人口紅利”是指一個國家由于勞動力人口(15-64歲)增長速度快于總?cè)丝谠鲩L速度而產(chǎn)生的各種有利影響。該“人口紅利”階段被稱為一個國際的“人口紅利”時期。在過去幾年，我國幸運(yùn)在處在勞動力人口高增長階段，所以經(jīng)濟(jì)增速較快，經(jīng)濟(jì)規(guī)模超越多個世界老牌發(fā)達(dá)國家，躍居世界第二。然而，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國從2011年開始，勞動人口增長率將長期低于總?cè)丝谠鲩L率，這就意味著我國的“人口紅利”時期已經(jīng)結(jié)束。人口紅利的消失由多種因素造成。在我國，從上世紀(jì)80年代開始，“計(jì)劃生育”政策長期抑制人口出生。近三十年來持續(xù)的青少年人口減少導(dǎo)致未來進(jìn)入勞動力階段的人口增長比不過新中國成立后“嬰兒潮”時期出生的人口進(jìn)入老齡后的人口積累。“人口紅利”時代的結(jié)束，標(biāo)志中國將離開高速增長期，其中包括過去十年飛速發(fā)展的房地產(chǎn)市場。

  置業(yè)最活躍人群減少，未來剛需和改善型住宅市場受抑制

  在我國，購買住宅物業(yè)最活躍的人群為20-44歲的人口。這部分人或是成立自己的家庭而需要獨(dú)門獨(dú)戶的住房，或是事業(yè)成后有改善型需求。在2000年到2010年的前十年，該部分人口持續(xù)增長，增加了6.3%，達(dá)到2010年的頂峰(5.5億人左右)。而在2010年到2020年的后十年，該部分人口將持續(xù)減少，到2020年，將減少10%左右。我國目前正處在后十年中，這部分置業(yè)最活躍人群的減少將同時減少剛性需求和改善型需求。如此，如果其他條件不變的話，面對這兩大置業(yè)者的樓盤交易規(guī)模將會出現(xiàn)下滑。

  勞動力人口占比下降，未來商品住宅價格可能下行

  在新世紀(jì)的前十年，我國的勞動力人口(15-64歲)占比持續(xù)上升，在2010年達(dá)到峰值(74%)。2011年到2014年間，該比例有所振蕩。從2014年開始，該占比將持續(xù)下降。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，一個國家的勞動力人口占比與其商品住宅價格的走勢一致。從下圖可以看出，我國在新世紀(jì)前12年的房價走勢與勞動力人口占比基本一致；另一方面，從2014年開始，商品住宅的成交價格很有可能隨著一起下行。然而，不可忽視的是，作為不動產(chǎn)，房產(chǎn)的商品屬性和地域有著緊密的關(guān)系；而中國地域廣闊，地區(qū)間經(jīng)濟(jì)水平、物價水平和人民生活水平差異巨大。所以，各地區(qū)個城市的房價變化不會千篇一律。