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??成都三岔湖項(xiàng)目前景再生疑云。

??2024年深圳市中洲投資控股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中洲控股”）年報(bào)顯示，該項(xiàng)目總占地54.75萬平方米，總建筑面積84.43萬平方米，剩余可開發(fā)面積與規(guī)劃一致，意味著至今未有任何開發(fā)動(dòng)作。年報(bào)同時(shí)披露，其開工時(shí)間、竣工節(jié)點(diǎn)及總投資額均“不確定”。

??此外，公司財(cái)務(wù)困境進(jìn)一步加劇。2024年，中洲控股歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)-20.24億元，同比下降9.75%；四川區(qū)域?qū)崿F(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.61億元，同比下滑94.46%。值得注意的是，這是公司連續(xù)第2年巨虧，2023年其歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損18.45億元，同比降幅超2400%。

??截至2024年底，中洲控股全國(guó)土地儲(chǔ)備僅剩5處，總建筑面積160萬平方米，其中成都僅有三岔湖項(xiàng)目，這與2017年公司單月豪擲80億拿地的激進(jìn)策略形成鮮明對(duì)比。

??除項(xiàng)目停滯外，中洲控股在成都的稅務(wù)問題浮出水面。2025年4月，旗下成都銀河灣公司因欠繳土地增值稅5458萬元、累計(jì)欠稅余額超4.76億元被稅務(wù)部門公示。

??按照目前趨勢(shì)，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中洲控股可能會(huì)逐步退出四川區(qū)域，“四川市場(chǎng)包括成都市場(chǎng)涌現(xiàn)了一大批高品質(zhì)項(xiàng)目，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)于企業(yè)來講，確實(shí)需要在區(qū)域投資上做一些布局，而聚焦粵港澳大灣區(qū)更符合中洲控股目前的優(yōu)勢(shì)。”

??從“五盤齊發(fā)”的雄心到唯一項(xiàng)目長(zhǎng)期擱置，中洲控股的成都之旅折射出房企區(qū)域擴(kuò)張的典型困境。在行業(yè)深度調(diào)整期，如何平衡戰(zhàn)略收縮與歷史遺留問題化解，將成為其關(guān)鍵考驗(yàn)。

??項(xiàng)目“沉睡”多年

??中洲控股總部位于深圳，是一家聚焦粵港澳大灣區(qū)、輻射成渝經(jīng)濟(jì)圈、上海大都市圈的全國(guó)性企業(yè)，業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)管理等領(lǐng)域。

??2014年，時(shí)任中洲控股成都公司高層曾對(duì)外界表示，中洲控股在成都要力爭(zhēng)達(dá)到“五盤齊發(fā)”的階段性目標(biāo)，對(duì)外釋出中洲旗下在三岔湖有近千畝土地儲(chǔ)備的信息。

??在中洲控股2016年年報(bào)中，關(guān)于公司的土地儲(chǔ)備一欄中成都三岔湖項(xiàng)目赫然在列。信息顯示，項(xiàng)目主體為四川中洲文旅投資有限公司，占地面積547495平方米，計(jì)容積率面積848752平方米。

??項(xiàng)目數(shù)據(jù)與2024年報(bào)內(nèi)容相差不大，意味著項(xiàng)目確定后至少8年未開發(fā)。2024年10月18日，中洲控股在投資者互動(dòng)平臺(tái)表示，成都三岔湖項(xiàng)目暫未達(dá)到開發(fā)條件。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未達(dá)開發(fā)條件可能有3種情況：第一種可能是政府層面的規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目開發(fā)有限制；第二種跟企業(yè)本身有關(guān)系，如果企業(yè)在資金方面有壓力，開發(fā)條件不成熟，也有可以暫緩開發(fā)；第三種則是在項(xiàng)目推進(jìn)過程中存在一些糾紛，一般企業(yè)也會(huì)認(rèn)為目前未達(dá)到開發(fā)條件。

??就在三岔湖項(xiàng)目開發(fā)停滯不前的同時(shí)，中洲控股的業(yè)績(jī)也遭遇了滑鐵盧。

??2023年，中洲控股首次出現(xiàn)年報(bào)虧損。當(dāng)年年報(bào)顯示，2023年中洲控股歸屬母公司凈利潤(rùn)-18.45億元，同比下降2412.74%；扣除非經(jīng)常性損益后歸母凈利潤(rùn)-18.64億元，同比下降6564.38%。

??進(jìn)入2024年，中洲控股并未扭轉(zhuǎn)虧損態(tài)勢(shì)，反而將虧損擴(kuò)大。2024年，中洲控股錄得營(yíng)業(yè)利潤(rùn)約為-20.89億元，同比下降約30.41%；利潤(rùn)總額為-22.54億元，同比下降38.23%；凈利潤(rùn)為-25.06億元，同比下降18.42%；其中歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為-20.24億元，同比下降9.75%。

??報(bào)告期內(nèi)，中洲控股資產(chǎn)減值和信用減值合計(jì)減值虧損18.59億元，占?xì)w屬母公司凈利潤(rùn)虧損金額比例的91.8%、而在各項(xiàng)減值中，存貨跌價(jià)損失的虧損規(guī)模最大，年內(nèi)發(fā)生額為-15.34億元。

??與此同時(shí)，中洲控股在全國(guó)的規(guī)模也在持續(xù)縮減。2024年，廣東地區(qū)錄得營(yíng)業(yè)收入43.38億元，雖同比下滑12.63%；四川地區(qū)錄得營(yíng)業(yè)收入1.6億元，同比下滑94.46%；上海地區(qū)錄得0.2億元，同比下滑52.97%。2024年山東地區(qū)營(yíng)業(yè)收入更是直接為零。

??土地儲(chǔ)備方面也呈現(xiàn)出捉襟見肘的局面。2017年，中洲控股曾有過激進(jìn)的拿地行為，1個(gè)月內(nèi)耗資80億元在香港、佛山、惠州、無錫和重慶激進(jìn)補(bǔ)倉。然而從2019年起，中洲控股的拿地節(jié)奏突然就緩下來了，2019年～2021年，僅通過村企合作、股份收購、招拍掛等形式新增了4宗土地。這一情況在2024年變得更為嚴(yán)重，截至報(bào)告期內(nèi)，中洲控股累計(jì)土地儲(chǔ)備占地面積共計(jì)76.8萬平方米，總建筑面積160.21萬平方米，剩余可開發(fā)建筑面積160.21萬平方米，分別為成都1個(gè)項(xiàng)目、深圳1個(gè)項(xiàng)目、惠州2個(gè)項(xiàng)目、東莞1個(gè)項(xiàng)目。

??對(duì)于2025年，中洲控股認(rèn)為，基于“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”的政策持續(xù)落地，需求側(cè)信心逐步恢復(fù)，公司將堅(jiān)持以銷售為核心目標(biāo)，加快重點(diǎn)項(xiàng)目及庫存去化速度。

??欠稅疑云

??業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著四川地區(qū)市場(chǎng)份額逐漸縮小，中洲控股未來極有可能退出四川地區(qū)，專注于粵港澳大灣區(qū)。不過，目前中洲控股在成都還有亟待解決的歷史遺留問題。

??企查查信息顯示，4月3日，國(guó)家稅務(wù)總局成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)稅務(wù)局中和稅務(wù)所發(fā)布成都市銀河灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“成都銀河灣”）欠稅公告。公告顯示，成都銀河灣欠稅稅種為土地增值稅，當(dāng)前新發(fā)生的欠稅余額54583537.41元，欠稅余額約4.76億元。

??而在更早的2025年1月9日，該稅務(wù)所還發(fā)布了成都銀河灣4則欠稅公告。欠稅稅種分別為增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅，欠稅余額分別為5947.2萬元、1402.47萬元、159.64萬元、7734.32萬元。

??2025年3月28日，成都銀河灣被列入被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的2263.34萬元，執(zhí)行法院為四川省成都市成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院。

??公開信息顯示，成都銀河灣由成都深長(zhǎng)城地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“成都深長(zhǎng)城”）和成都中洲投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“成都中洲”）共同持股，持股比例分別為99%、1%。

??穿透股權(quán)發(fā)現(xiàn)，成都深長(zhǎng)城為中洲控股旗下子公司，并對(duì)成都中洲100%全資控股。也就是說，中洲控股通過子公司成都深長(zhǎng)城，間接控制成都銀河灣。

??據(jù)了解，成都銀河灣在成都開發(fā)了錦城湖岸項(xiàng)目，住宅早已售罄。四川中原地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)吳江表示，錦城湖岸項(xiàng)目一直是網(wǎng)紅盤，關(guān)注度頗高，如果有欠稅情況，不可能拿到預(yù)售證。

??不過嚴(yán)躍進(jìn)表示，我國(guó)的土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中通常實(shí)行“先預(yù)繳、后清算”的征收模式。比如開發(fā)商在預(yù)售或銷售地產(chǎn)時(shí)，會(huì)按預(yù)收房款或?qū)嶋H銷售收入的一定比例預(yù)繳土地增值稅。當(dāng)項(xiàng)目符合清算條件時(shí)，開發(fā)商需進(jìn)行土地增值稅清算，計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅額，并與已預(yù)繳稅款對(duì)比，多退少補(bǔ)。所以項(xiàng)目即便銷售完畢，也有可能出現(xiàn)未繳稅的情況。

??嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析認(rèn)為，開發(fā)商出現(xiàn)欠稅，除了時(shí)間節(jié)點(diǎn)的原因外，不外乎兩個(gè)原因：一是主觀上惡意欠稅，這種就是對(duì)于計(jì)算土地增值稅的成本等出現(xiàn)了分歧，導(dǎo)致此類欠稅工作；二是說明企業(yè)沒有資金，或者銷售狀況不好，資金回籠表現(xiàn)一般。

??對(duì)此，記者致電國(guó)家稅務(wù)總局成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)稅務(wù)局，其工作人員表示，公示內(nèi)容是可以公開的全部?jī)?nèi)容。

??而當(dāng)記者電話聯(lián)系成都銀河灣，嘗試確認(rèn)欠稅信息時(shí)，其工作人員在電話里表示，不清楚欠稅公告。接著記者表達(dá)想聯(lián)系品牌部或負(fù)責(zé)對(duì)接媒體的工作人員時(shí)，對(duì)方再次表示“沒有”。

??記者整理發(fā)現(xiàn)，2024年中洲控股在成都的主要開發(fā)項(xiàng)目——中洲中央公園與錦城湖岸情況一致，住宅部分都已售罄，而天府瓏悅此前的取證批次也都已售罄。

??一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，可能與欠稅公告相關(guān)的還有中洲控股目前在成都的唯一土地儲(chǔ)備——成都三岔湖項(xiàng)目?！叭砗苓叺捻?xiàng)目放在以前還有開發(fā)機(jī)會(huì)，眼下東部新區(qū)存量巨大，不是開發(fā)的好時(shí)機(jī)。如果中洲拿了地，很有可能拖欠土地款?！?/p>

??記者注意到，三岔湖的項(xiàng)目開發(fā)主體與欠稅主體成都銀河灣并不一致。

??企查查信息顯示，四川中洲文旅投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中洲文旅”）由成都中洲和成都文化旅游發(fā)展集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“成都文旅”）分別持股94%和6%。

??也就是說，成都銀河灣和中洲文旅兩家公司通過成都中洲，形成間接關(guān)聯(lián)，屬于中洲控股資本體系下的兄弟公司。

??記者電話聯(lián)系成都銀河灣和中洲文旅的核心控股方成都中洲時(shí)，其工作人員表示不方便透露相關(guān)信息。此外，截至發(fā)稿，成都文旅并未對(duì)記者詢問成都三岔湖項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)及有無欠稅情況的疑問作出回應(yīng)。

??資料顯示，中洲文旅在仁壽縣觀寺鎮(zhèn)有12宗土地，均位于三岔湖畔，總占地面積約為54.74萬平方米，與年報(bào)所示成都三岔湖項(xiàng)目54.75萬平方米的總占地面積一致。

??該12宗土地均為其他普通商品住房用地，有1.1～1.5、2～3的容積率，如果成功開發(fā)，這里將是擁有別墅、低密洋房和常規(guī)住宅形態(tài)的超級(jí)大盤。