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??中交地產(chǎn)的危機已被擺上明面。

??4月14日晚間，中交地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“中交地產(chǎn)”）連發(fā)數(shù)條公告，涉及2024年度業(yè)績、股票被實行退市風(fēng)險警示等內(nèi)容。

??從上述公告來看，中交地產(chǎn)2024年實現(xiàn)營業(yè)收入183.02億元，同比上年調(diào)整后收入減少44.59%；歸屬母公司凈利潤為-51.79億元，與上年相比虧損進一步擴大，兩年共虧損了68.52億元。

??對于虧損的形成，中交地產(chǎn)認為有兩個主要原因：一是公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)交付排期不同，本期達到集中交付條件的項目較上年同期有所減少，同時在行業(yè)持續(xù)調(diào)整、市場競爭日趨激烈的背景下，為加速庫存去化和資金回籠，公司調(diào)整銷售策略，導(dǎo)致報告期內(nèi)交付項目的毛利率同比有所下降。二是報告期內(nèi)公司部分房地產(chǎn)項目存在減值跡象，公司按照會計準則對存貨減值進行初步測試，基于謹慎性原則，對存在減值跡象的房地產(chǎn)項目計提資產(chǎn)減值損失，從而使未彌補虧損金額進一步擴大。

??在這次虧損后，中交地產(chǎn)2024年末凈資產(chǎn)為負值，觸發(fā)了《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》規(guī)定的退市風(fēng)險警示條件，公司股票于4月15日停牌，且自4月16日起，公司股票簡稱由“中交地產(chǎn)”變更為“*ST 中地”，日漲跌幅限制調(diào)整為5%。

??縱觀中交地產(chǎn)的股市沉浮，不免令人感慨。它的前身原是一家成立于重慶的民營企業(yè)，于1997年在深交所上市，經(jīng)歷了一系列的崩潰與易主后，在2008年完成重大資產(chǎn)重組獲得新生。2010年，它成為中交集團下屬公司，并于2017年正式更名為“中交地產(chǎn)”。更名之后，中交地產(chǎn)一掃陰霾，業(yè)績也一度突飛猛進。然而，在更名的8年后，其不得不再一次應(yīng)對退市危機。

??這一次，中交地產(chǎn)能否渡過難關(guān)？

??地產(chǎn)危局

??對于中交地產(chǎn)此番業(yè)績，市場似乎并不意外。

??記者查閱中交地產(chǎn)歷年年報發(fā)現(xiàn)，自2019年起中交地產(chǎn)歸屬母公司凈利潤已連續(xù)6年下滑。另一個令人驚訝的數(shù)字是，2019年~2022年，中交地產(chǎn)累計實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤僅11.6億元，而2023年~2024年兩年虧損總額近70億元。

??截至2024年末，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)為1076.98億元，較上年末下降12.63%。

??中交地產(chǎn)的毛利率也呈現(xiàn)下降趨勢。2020年~2024年，中交地產(chǎn)毛利率分別為26.52%、22.91%、13.43%、10.46%和7.59%。

??與之相對應(yīng)的是銷售業(yè)績的全面下滑。

??根據(jù)年報，中交地產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在2024年1~12月（全口徑）實現(xiàn)簽約銷售面積85.32萬平方米，較上年同期降低52.51%；實現(xiàn)簽約銷售金額156.43億元，較上年同期降低58.13%，銷售回款247.07億元，較上年同期降低45.07%；公司在2024年1~12月（權(quán)益口徑）實現(xiàn)簽約銷售金額105.11億元，較上年同期降低61.58%，銷售回款188.13億元，較上年同期降低42.78%。

??曾經(jīng)的“豪言壯語”猶在耳畔。

??“2020年沖刺500億元2023年遠在千億元之上。”中交地產(chǎn)曾制定過一個銷售目標。

??由這個目標帶來的是中交地產(chǎn)從2020年開始的高歌猛進、逆勢擴張。

??2020年，中交地產(chǎn)共計拿地635.59萬平方米，較上年增長176.9％，土地購置總價款535.8億元，權(quán)益價款252.54億元。2021年中交地產(chǎn)實現(xiàn)銷售收入560億元，卻將388億元用于拿地，拿地銷售比高達69.29％。2022年，中交地產(chǎn)新增土地儲備項目11個，占地面積59.67萬平方米，計容建筑面積128.64萬平方米，土地價款為234.37億元，權(quán)益價款為109.55億元。

??公開資料性顯示，中交地產(chǎn)在2013年到2016年的4年時間里，拿地總額才近109億元。

??逆勢擴張一度讓中交地產(chǎn)的銷售額邁上新臺階。2020年，中交地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售金額533億元，較2019年增長81.37%，超額完成500億元目標。

??隨著房地產(chǎn)市場下行，中交地產(chǎn)也迎來不小的去化難題。2021年，中交地產(chǎn)的銷售額增速已明顯下降，到2023年銷售額則開始同比減少。

??中交地產(chǎn)曾在2023年發(fā)布的公告中披露，隨著公司業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)擴大，公司存貨規(guī)模持續(xù)快速增長。“公司存貨的變現(xiàn)能力直接影響到公司的資產(chǎn)流動性及償債能力，如果公司因在售項目銷售遲滯導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)不暢，將對償債能力和資金調(diào)配帶來較大壓力。”

??根據(jù)歷年年報，截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年末，中交地產(chǎn)存貨賬面價值分別為720.35億元、1088.94億元、1069.43億元和932.56億元，占資產(chǎn)總額的比例分別為72.39%、76.71%、77.89%和76.04%。

??2024年末，中交地產(chǎn)合并財務(wù)報表中的存貨賬面原值為878.12億元，跌價準備金額為58.88億元，賬面價值為819.25億元，占資產(chǎn)總額比例76.06%。

??在發(fā)布2024年年度報告和股票被實行退市風(fēng)險警示暨停牌公告的同時，中交地產(chǎn)還發(fā)布了一份未彌補虧損金額達實收股本總額三分之一的公告。

??2024年中交地產(chǎn)合并財務(wù)報表中未分配利潤為-44.26億元，實收股本為74.71億元，公司未彌補虧損金額超過實收股本總額三分之一，已達財務(wù)指標警戒線。有業(yè)內(nèi)人士曾表示，公司連續(xù)虧損，且虧損額度超過實收股本總額的三分之一，表明公司的持續(xù)經(jīng)營能力存在不確定性。如果公司無法在后續(xù)的經(jīng)營過程中改善經(jīng)營業(yè)績，可能會面臨持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險。

??轉(zhuǎn)型與救贖

??面對危機，中交地產(chǎn)也在積極探索“自救”路徑。

??從2023年起，中交地產(chǎn)已經(jīng)大幅降低了拿地的數(shù)量。年報顯示，2023年，中交地產(chǎn)僅在成都及合肥新增了土地儲備項目，占地面積9.71萬平方米，計容建筑面積21.53萬平方米，土地價款27.7億元。2024年，記者未在中交地產(chǎn)年報中發(fā)現(xiàn)新增拿地信息。

??2024年，中交地產(chǎn)持有房地產(chǎn)項目117個，與上年持平；土地總面積1045萬平方米，較上一年減少26.4萬平方米；在建及待建面積771萬平方米，較上一年減少429.98萬平方米。

??中交地產(chǎn)內(nèi)部的調(diào)整也進一步深化。

??2024年年初時，中交地產(chǎn)就宣布將旗下16個城市公司，按項目地理區(qū)位采用就近原則重組為9個，同時還宣布精簡管理層級，此前實行“總部—區(qū)域—城市”三級管控模式，層級精簡后由集團總部直管城市公司，實行兩級管控。

??2024年1月15日，中交集團董事長王彤宙出席中交房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“中交房地產(chǎn)”）2024年工作會議時表示，2024年，中交房地產(chǎn)要深刻領(lǐng)會房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系發(fā)生的深刻變化，加快新發(fā)展模式的建立。

??在中交集團的推動和支持下，2024年11月份，中交地產(chǎn)順利收購了中交物業(yè)服務(wù)集團有限公司（以下簡稱“中交物業(yè)”）100%股權(quán)。當時，中交地產(chǎn)方面稱，本次收購符合公司經(jīng)營發(fā)展的需要和長遠發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，有利于公司提升資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力，增強抗風(fēng)險能力和持續(xù)經(jīng)營能力。

??今年1月21日，中交地產(chǎn)發(fā)布了關(guān)于籌劃重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易的提示性公告，擬將公司持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負債，轉(zhuǎn)讓至控股股東中交房地產(chǎn)。這也意味著，中交地產(chǎn)將全面退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理與運營等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

??對于這次交易，中交地產(chǎn)寄予厚望。中交地產(chǎn)在年報中表示，交易如能順利完成，預(yù)計將降低公司資產(chǎn)負債率，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，改善公司資產(chǎn)質(zhì)量，提升公司可持續(xù)經(jīng)營能力和盈利能力，維護投資者利益。

??當前，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍是中交地產(chǎn)營業(yè)收入的最大來源。

??2024年，中交地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入183億元。其中，房地產(chǎn)銷售收入為171.8億元，占營業(yè)收入總額的93.87%。中交地產(chǎn)的房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)等其他業(yè)務(wù)的營業(yè)收入總和為11.2億元，占全部營業(yè)收入的6.13%。

??這一數(shù)額或許還不足撐起中交地產(chǎn)目前38.55億元的市值。不過，相較上一年年末，數(shù)據(jù)已展現(xiàn)出較大改善。

??2023年，中交地產(chǎn)的房產(chǎn)租賃收入占營業(yè)收入比重為0.32%，物業(yè)管理收入占營業(yè)收入比重為1.37%，其他收入占營業(yè)收入比重為0.73%，三項營業(yè)收入總和僅約8億元。

??值得一提的是，2024年中交地產(chǎn)新拓展物業(yè)面積1293萬平方米，在管面積6265萬平方米。

??中交地產(chǎn)的發(fā)展前景令人擔憂，它需要強有力的改革與行動才能走出目前的困境。

??中交集團的地產(chǎn)布局

??在中交地產(chǎn)的改革背后，不乏中交集團的身影。

??中交房地產(chǎn)與中交地產(chǎn)同靠中交集團這棵“大樹”，分別是其二級和三級公司。中交集團作為特大型中央企業(yè)，是國內(nèi)基建行業(yè)的佼佼者。

??年報數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月31日，中交集團總資產(chǎn)為18582.73億元，較去年同期增長10.32%，其中貨幣資金1424.81億元，應(yīng)收賬款1380.19億元，存貨1021.34億元。2024年，中交集團實現(xiàn)營業(yè)收入7719.44億元，歸屬公司股東的凈利潤為233.84億元。

??亮眼的集團業(yè)績之下，其布局的地產(chǎn)業(yè)務(wù)近年來卻難言樂觀。

??據(jù)接近中交系人士透露，在中交房地產(chǎn)外，中交集團旗下還有中交城市投資控股有限公司（以下簡稱“中交城投”）和中交投資有限公司（以下簡稱“中交投資”）兩大地產(chǎn)公司。“當下，這3家公司有大量資產(chǎn)待盤活。”

??目前，中交投資和中交城投均未發(fā)布2024年財務(wù)報表。不過，通過2024年上半年的相關(guān)數(shù)據(jù)，亦可窺見其中趨勢。

??中交城投2024年上半年各業(yè)務(wù)板塊（產(chǎn)品/服務(wù)）收入合計33.73億元，較上一年同期減少40.03%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入4.72億元，較上年同期減少79.92%；城市綜合及基建業(yè)務(wù)收入28.76億元，較上年同期減少11.33%。報告期內(nèi)，公司歸屬母公司所有者的凈利潤為6.57億元，較上年同期減少32.55%.

??中交投資也面臨凈利潤下滑的情形。

??2024年上半年，中交投資的營業(yè)總收入為79.03億元，較上年同期增加31.67%。同期，中交投資歸屬母公司所有者的凈利潤為4.43億元，較上年同期減少26.29%。

??此外，中交集團還持有綠城中國28.97%的股份。2024年，綠城中國交出了一份喜憂參半的答卷。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2024年，綠城中國完成總合同銷售額2768億元，位列房地產(chǎn)行業(yè)第三；2024年，綠城中國取得收入1585.46億元，同比上漲20.7%；歸屬母公司凈利潤15.96億元，同比下降48.8%。

??今年3月末，中交系統(tǒng)培養(yǎng)出來的干部劉成云接任張亞東，成為了綠城中國新的執(zhí)掌者。這一調(diào)整也昭示著中交系對綠城中國的“強管控”。

??下一步，中交集團的地產(chǎn)布局是否會進一步調(diào)整？情況還有待觀察。