冷萬欣 2024-10-30 10:49:51 來源：中房報
??北京市石景山區(qū)八寶山嘉實資本開發(fā)的集體租賃住房項目陷入履約爭議之中。
??2018年，石景山區(qū)啟動八寶山、古城、五里坨三個集體經(jīng)濟組織建設(shè)租賃住房項目，其中八寶山租賃住房，北鄰蓮石路綠化隔離帶、南鄰北京重型電機廠，西至魯谷東街，總占地面積1.3萬平方米，建筑面積3.28萬平方米，初步規(guī)劃3棟主體建筑，住宅464套（實際為414套）。
??2024年9月30日本應(yīng)是八寶山集體租賃住房項目交付的日子，但是已經(jīng)繳納房屋租金的80多戶承租人遲遲沒有等來項目交付的消息，項目工程已陷入停擺。
??目前，承租人群體與開發(fā)商北京久居長信置業(yè)有限公司（以下簡稱“久居長信置業(yè)”），圍繞該項目履約引發(fā)的爭議愈演愈烈。
??久居長信置業(yè)工作人員對于項目停擺的原因，三緘其口。
??中房報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，八寶山集體租賃項目停擺的背后，久居長信置業(yè)母公司嘉實資本管理有限公司（以下簡稱“嘉實資本”）始終未能向石景山區(qū)相關(guān)部門提供項目推進的合理方案。
??截至發(fā)稿前，嘉實資本未回應(yīng)中房報記者的采訪請求。
??項目交付前夕按下“暫停鍵”
??據(jù)企查查，久居長信置業(yè)系嘉實資本100%控股的子公司，而嘉實資本系嘉實基金管理有限公司控股子公司。
??經(jīng)記者調(diào)查了解，八寶山集租房項目，嘉實資本方面為項目實際負責(zé)和運營方。
??2024年10月24日，中房報記者在八寶山集體租賃住房項目現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項目位于北京市石景山區(qū)魯谷東街與蓮石東路交叉路口。緊鄰中關(guān)村虛擬現(xiàn)實產(chǎn)業(yè)園，分為前后兩排高層住宅建筑。
??整個項目被防護網(wǎng)圍擋，項目入口大門已經(jīng)封閉。兩排高層建筑靠外側(cè)的一棟地上24層，靠里面的一棟地上23層。項目外立面已經(jīng)處于基本完工的狀態(tài)，場地內(nèi)還堆放了一些配套設(shè)施的建筑材料。
??施工場地內(nèi)僅有幾名負責(zé)工作人員。大門一側(cè)傳達室內(nèi)，一位施工方工作人員告訴記者“項目停了有半個多月了，具體什么情況我們也不清楚”。
??八寶山集體租賃住房項目正是北京市首批，石景山區(qū)第二個集體租賃住房項目。
??2017年8月，原國土資源部、住建部下發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》的通知，明確表示在北京、上海、杭州等13個城市開展利用集體建設(shè)用地租賃住房試點。
??2018年2月24日，北京市發(fā)展和改革委員會在網(wǎng)站發(fā)布《京發(fā)改（核）[2018]55號》文件，系《關(guān)于石景山區(qū)八寶山集體租賃住房項目核準的批復(fù)》，該《批復(fù)》中明確，經(jīng)研究，同意北京金寶山投資管理公司建設(shè)石景山區(qū)八寶山集體租賃住房項目，總投資估算約為2.29億元，全部由北京金寶山投資管理公司（以下簡稱“金寶山公司”）籌措解決。
??2020年，嘉實基金控股子公司嘉實資本取得項目唯一運營權(quán)，對項目整體享有占用、使用、經(jīng)營、收益權(quán)利，獨立對項目進行運營管理并自負盈虧，只需按時向金寶山公司支付固定收益。
??此后，石景山區(qū)政府發(fā)布消息稱，八寶山集體租賃住房、古城集體租賃住房、五里坨集體租賃住房項目3個項目立項獲市發(fā)展改革委批復(fù)。其中，八寶山集體租賃住房項目位于石景山區(qū)魯谷東街與蓮石東路交叉口，總用地面積約1.3萬平方米，建筑規(guī)模為3.28萬平方米。
??2018年11月5日，八寶山集體租賃住房項目舉行了奠基儀式。
??彼時，八寶山集體租賃住房項目輻射銀河商務(wù)區(qū)、京西商務(wù)中心、郎園park文創(chuàng)園等重點產(chǎn)業(yè)區(qū)域，距離八寶山地鐵站僅一公里左右的距離，優(yōu)越的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢，也讓這一處精裝修住房租賃項目迅速引發(fā)關(guān)注。
??曾備受矚目的項目卻在臨近交付時按下了“暫停鍵”，部分已經(jīng)簽訂合同的承租人成為最先被殃及的對象。
??承租人高行（化名）告訴記者， 2024年9月前，我們與久居長信置業(yè)簽訂了正式的《北京市房屋租賃合同》（以下簡稱《租賃合同》）約定，交付日期應(yīng)為2024年9月30日。
??此外，據(jù)知曉項目內(nèi)情的知情人士告知，該項目《租賃合同》中約定租賃期限未超過十年租期，但承租人支付的租金最多的達到項目運營周期50年，久居長信置業(yè)賬面已經(jīng)交納的租金總額約1.7億元左右。
??“實際情況是，嘉實資本自8月份起已停止支付施工進度款，導(dǎo)致項目陷入停工狀態(tài)。”高行說。
??記者從承租人處了解到，項目已經(jīng)進入最后的精裝修安裝階段，包括各類衛(wèi)浴等家裝原料已經(jīng)在屋內(nèi)堆放，如果正常施工，應(yīng)該可以很快交付。
??“我們現(xiàn)在關(guān)注的是項目交付的時間節(jié)點”，另一位承租人趙冰（化名）告訴記者。
??“因為這個項目目前約有80多戶承租人，已經(jīng)支付了租金，沒有準確的時間節(jié)點，我們租房也成了難題，總不能一個月一個月的和其他房東簽訂租房協(xié)議。”趙冰說。
??在他看來，大家完全按照《租賃合同》的要求履行了相關(guān)義務(wù)，但是現(xiàn)在履行完義務(wù)，卻無法享受對應(yīng)的權(quán)利，延遲交付房屋還給大家造成了很多困難。
??“我們多年賺的辛苦錢全壓倒這個項目，卻沒有得到任何說法。”趙冰說。
??下發(fā)違約告知 無解決方案
??9月30號久居長信置業(yè)方面實質(zhì)違約之后，承租人收到了來自久居長信置業(yè)方面的一紙《告知函》。
??《告知函》中稱，八寶山集體租賃住房項目因施工建設(shè)進度不及預(yù)期，無法在2024年9月30日按期交房，深表歉意。
??據(jù)高行和趙冰追述，對于這件事，他們也通過撥打北京市12345等途徑尋求解決，他們收到石景山區(qū)住建委回復(fù)稱，針對北京久居長信置業(yè)有限公司未按合同約定時間交付房屋的問題，住建委已會同相關(guān)部門召開專題會議研究，并約談北京久居長信置業(yè)有限公司及其股東嘉實資本管理有限公司，要求上述企業(yè)立即制定工作方案。
??另據(jù)高行回憶，嘉實資本負責(zé)協(xié)調(diào)八寶山集租房項目的負責(zé)人趙某在電話中稱，“還在與石景山區(qū)政府相關(guān)部門在溝通，需要提供解決方案，同時石景山區(qū)的意見是年底之前能夠?qū)崿F(xiàn)入住。”
??此外，趙某在電話中表示，“承租人的錢都在久居長信置業(yè)的賬上，對于八寶山集租房項目的下一步推進方案，需要相關(guān)部門審核通過之后在對外公布。”
??趙冰告訴記者，北京的房屋租賃市場，在臨近十二月份的年底，都是退租續(xù)租的高峰期，八寶山集租房項目不僅困住了他們的大量資金，還增加了他們需要額外支出房屋租賃費用的風(fēng)險。
??“如果年底之前，這個項目還沒有明確的交房消息，就一位著我們一家三口人需要和房東續(xù)約，但是續(xù)約都是要提前的，而且不能月付，基本是半年付，這就意味著我要一邊承擔(dān)臨時住所的租金，還未能入住已支付租金的租賃住房，承擔(dān)租金壓力。”高行無奈說。
??“這對我們來說，資金壓力、時間成本都太大了。”趙冰補充道。
??目前，他們訴求是，希望嘉實資本能給予他們一個具有具體期限且可操作性的方案。
??10月27日，項目施工單位北京京石建設(shè)工程有限公司該項目負責(zé)人朱某，在電話中，回復(fù)中房報記者采訪時表示：“對于項目停工的問題，還是要向甲方（久居長信置業(yè)）詢問。”
??據(jù)調(diào)查，久居長信置業(yè)公司注冊地址與八寶山集體租賃住房項目的建設(shè)方金寶山公司在同一地址。
??金寶山公司一工作人員告訴中房報記者：“具體事宜都是久居長信公司在負責(zé)。”
??與金寶山公司同一院內(nèi)辦公的久居長信集租房項目客戶接待中心的工作人員表示， “目前（接待中心）主要接待之前租房交錢，且簽定《租賃合同》的客戶，停工具體情況我也不清楚。暫時不會復(fù)工”。
??嘉實資本項目推進方案成謎
??據(jù)知情人士向中房報記者透露，目前嘉實資本向石景山區(qū)政府相關(guān)部門提供的解決方案，并不能保障各方利益，需要進一步深化細節(jié)。
??該知情人士解釋稱，集租房項目推進方案中提出的措施，必須要達到能夠妥善處置這個項目問題的目的，且具有可執(zhí)行性。而目前的方案，不僅解決不了目前的狀況，對承租人已經(jīng)造成的損失也不可避免，相關(guān)部門也沒法向承租人交待。從嘉實資本的角度，合同履約出現(xiàn)問題，這不是久居長信一家子公司的問題，而是決策層需要審慎面對的問題。
??“所以最后嘉實資本方面必須拿出一個成熟的方案，包括讓嘉實資本上級公司滿意，讓項目屬地滿意，保障承租人合法權(quán)益的方案”。該知情人士補充道。
??趙冰告訴記者，他們在與石景山區(qū)相關(guān)部門溝通的過程中，該部門工作人員也對于八寶山集體租賃項目出現(xiàn)這種情況表示“意外”。
??根據(jù)該工作人員的說法，石景山區(qū)住建委稱獲知這一情況也是在9月末，區(qū)政府是區(qū)內(nèi)集體土地的建設(shè)統(tǒng)籌部門，對于嘉實資本項目承諾交房的事情，區(qū)政府并不知情。
??中房報記者從高行和趙冰處看到了簽訂的《租賃合同》，該《租賃合同》系一份格式合同，出租人為久居長信置業(yè)。租期為2024年9月30日至2034年9月30日。
??除了《租賃合同》之外，承租人同時與中鐵信托有限責(zé)任公司（以下簡稱“中鐵信托”）簽署了《中鐵信托-嘉實久居集體租賃住房項目服務(wù)信托之信托合同》（以下簡稱“《信托合同》”）。合同簽訂后，我們嚴格按照約定，于當(dāng)月將全部租金足額支付至嘉實資本和中鐵信托的指定賬戶，且中鐵信托也書面確認信托資金在15日內(nèi)已全額轉(zhuǎn)付給嘉實資本。
??而且，承租人還需要與久居長信簽訂一份《房屋租賃合同補充協(xié)議》（以下簡稱“《補充協(xié)議》”）。
??不過，礙于保密條款，中房報記者并沒有拿到該《補充協(xié)議》和《信托合同》，無法了解其具體內(nèi)容。
??記者只了解到，通過《補充協(xié)議》中對于八寶山集租房的《租賃合同》生效條款做了修改，這些修改與《信托合同》有關(guān)。
??10月25日，中房報記者就上述問題，前往嘉實資本辦公大樓約訪，截至發(fā)稿前，沒有收到嘉實資本的回應(yīng)。
??據(jù)接近嘉實資本的消息人士透露，“嘉實資本管理層正面臨動蕩，久居長信置業(yè)賬面的資金，部分投入項目建設(shè)，余下的資金根本無力退還承租人們的租金。”
??公開消息顯示，2024年8月9日下午，嘉實基金突然發(fā)布臨時公告稱，趙學(xué)軍因個人問題正配合有關(guān)部門調(diào)查，并已辭去董事長職務(wù)。由聯(lián)席董事長安國勇代行公司董事長職責(zé)，公司高管與投研團隊穩(wěn)定，經(jīng)營一切正常。
??（應(yīng)受訪者要求，文中高行、趙冰為化名）
統(tǒng)一社會信用代碼：91110107MA01XLHB3L 經(jīng)營狀況：存續(xù) 注冊資本：2000（萬元）
地址：北京市西城區(qū)百萬莊大街22號
郵編：100037 電話：010-68323566 傳真：010-88386228
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