陳標志 2021-10-11 09:25:47 來源：中房報
??開發(fā)商的一番“魔幻”操作，令業(yè)主驚呆了。
??原本好好的一個高檔小區(qū)，通過竣工驗收后，開發(fā)商竟擅自在樓棟之間的公共綠地上開挖出一個數(shù)米深的“大坑”， “魔幻”般將負一層變成了地面一層。不僅是此，開發(fā)商還以鋼筋混凝土墻體在 “坑”底隔成一個個獨立花園小院。開發(fā)商如此操作的原因在于，這些花園小院成了地下負一層儲藏室庭院。
??這一咄咄怪事，就發(fā)生在海南省三亞市高檔小區(qū)——鳳凰水城D區(qū)（又名“翠屏·鳳凰海岸”）。這個位于三亞城市中心區(qū)與新城區(qū)發(fā)展主軸核心位置的高檔洋房小區(qū)，如今均價達4萬元/平方米。
??“開發(fā)商這樣操作，就是想把儲藏室作為住宅商品房對外銷售。”三亞鳳凰水城D區(qū)業(yè)主收房時表示，整個樓棟沒有“長高”，自己購買的房屋均變成了“+1”樓。
??對于開發(fā)商的行為，小區(qū)業(yè)主向三亞市12345政府服務熱線、綜合行政執(zhí)法及資規(guī)等有關部門進行了反復投訴。雖然開發(fā)商開挖行為被當?shù)囟鄠€部門認定為違法建設，但綜合行政執(zhí)法部門卻犯了難：推倒混凝土鋼筋結構的圍墻容易，但數(shù)米深的“大坑”怎么處理呢？
??高檔小區(qū)被開挖多個“深坑”
??從2020年上半年開始，位于三亞市城市中心區(qū)與新城區(qū)發(fā)展主軸核心位置的高檔小區(qū)——鳳凰水城D區(qū)業(yè)主，陸陸續(xù)續(xù)到小區(qū)來收房入住。
??但業(yè)主拿到房鑰匙后，總感覺哪里不對勁。“我們小區(qū)樓房基本上是五六層高洋房，我買的是3樓的房子，結果從下往上數(shù)，我家的房子怎么就成了4樓了？”9月8日，業(yè)主黃大海向中國房地產(chǎn)報記者講述了收房的情形。他說，順著陽臺往下一看，只見“一層”的公共綠地上建起了一個又一個獨立小院。
??不單單是業(yè)主黃大海發(fā)現(xiàn)了這個情況，小區(qū)其他業(yè)主也察覺到了這一異常，“肯定是開發(fā)商做了什么手腳，以達到某種目的。”
??黃大海等業(yè)主通過有關渠道，要到了三亞鳳凰水城D區(qū)項目的報建規(guī)劃設計總平面圖等資料。將小區(qū)現(xiàn)狀與報建規(guī)劃圖紙一對照，證實了開發(fā)商并沒有按規(guī)劃審批要求施工。根據(jù)規(guī)劃審批的總平面圖上顯示，每兩棟樓之間的空地應為公共綠地（或公共活動區(qū)域），且公共綠地規(guī)劃±0.00海拔高度為7.4米，僅比小區(qū)一層高度（海拔高度8.5米）低1.1米。
??“這是什么意思呢？”黃大海等業(yè)主告訴記者，簡單地說，按照有關部門規(guī)劃審批，小區(qū)樓與樓間公共綠地只是略低于一層地面高度。“現(xiàn)實情況是，整個公共綠地已經(jīng)被開發(fā)商開挖至負一層高度。也就是說，公共綠地與負一層儲藏室地面持平。”業(yè)主對此規(guī)模浩大的工程感到很吃驚：開挖那多土方，被開發(fā)商運到哪里去了呢？
??“開發(fā)商這樣做，目的是什么呢？”記者問。黃大海等業(yè)主直截了當?shù)馗嬖V記者，開發(fā)商的意圖很明顯，公共綠地開挖取土下降高度與原本負一層的儲藏室持平，儲藏室變成了一個個帶獨立庭院的“商品住宅”，將來可以變相對外銷售，撈取更大利益。
??“原本負一層的儲藏室搖身一變就成了一樓房間，且還帶獨立花園小院，肯定有人愿意購買。”按照黃大海等業(yè)主說法，這些儲藏室如果變相當成住宅戶型對外銷售，開發(fā)商至少要多掙數(shù)億元。
??另據(jù)黃大海等業(yè)主介紹，開發(fā)商在公共綠地上“挖坑”，是在項目竣工驗收之后偷偷進行的。
??開挖“深坑”被認定違法建設
??“開發(fā)商這樣一番‘魔幻’操作，我們認為是一個驚天騙局，嚴重損害了廣大業(yè)主合法利益。”為此，三亞鳳凰水城D區(qū)業(yè)主整理了一份長達50頁情況說明信，向三亞市12345政府服務熱線，以及市住建、自然資源和規(guī)劃局、綜合行政執(zhí)法等部門進行投訴。
??鳳凰水城D區(qū)位于三亞市天涯區(qū)核心地段，屬于三亞市區(qū)高檔洋房社區(qū)之一，目前商品住宅均價達4萬元/平方米。中國房地產(chǎn)報記者了解到，按照報建規(guī)劃，鳳凰水城D區(qū)洋房區(qū)都是地上5-6層、地下一層作為儲藏室的洋房，洋房總共25棟。
??據(jù)該小區(qū)業(yè)主代表稱，開發(fā)商在洋房取得竣工驗收后，私自將每兩棟洋房之間的公共綠地向下挖開至負一層高度，并在其上建設私人小院，并意圖將地下一層的多個儲藏室打通、重建為住宅戶型，以進行二次出售。
??“我也是做房地產(chǎn)項目開發(fā)的，開發(fā)商這種在公共綠地開挖的違法建設行為，我從事房地產(chǎn)開發(fā)20多年聞所未聞。”三亞鳳凰水城D區(qū)業(yè)主盧航珅告訴記者，這種行為嚴重侵害了業(yè)主公共綠地權益，破壞了小區(qū)合理綠化建設，損害了業(yè)主對儲藏室的權益，改變了洋房區(qū)容積率，嚴重違反建設規(guī)劃等相關法律法規(guī)。
??自2020年上半年，業(yè)主便開始通過投訴、信訪等形式向當?shù)卣嚓P部門反映情況。在業(yè)主不斷反映下，2020年12月三亞市綜合行政執(zhí)法局天涯分局執(zhí)法人員到現(xiàn)場檢查核實，認定三亞鳳凰水城D區(qū)“深坑”內的圍墻花園建筑為違法建筑。
??該分局于今年1月26日出具的一份《行政處罰決定書》顯示，開發(fā)商三亞鳳凰新城實業(yè)有限公司在未取得建設工程規(guī)劃許可證情況下，擅自在鳳凰水城D區(qū)G4、G5、G6、G7、G8、G9棟地下室建設6排共30處圍墻花園，建筑結構為混凝土鋼筋結構，每處均高1.8米，其中24處長19米，4處長23米，2處長28米。
??2月27日，開發(fā)商開始對圍墻花園的違法建筑進行自拆，直至上述違建被全部拆除。三亞鳳凰水城D區(qū)業(yè)主表示，他們的訴求不僅是要求開發(fā)商拆除違法建筑，且要停止違法建設行為，對開挖的“深坑”進行回填恢復原狀。但開發(fā)商在拆除上述違法建筑后，只是平整“坑”底，種上草皮和栽上樹木。9月8日上午，中國房地產(chǎn)報記者在現(xiàn)場進行走訪時也看到了業(yè)主口中所說的情景。
??“事實上，鳳凰水城D區(qū)違法建筑遠不止執(zhí)法部門目前認定的部分，10-13號樓也存在類似違建。”黃大海等業(yè)主代表告訴記者，現(xiàn)在不是違法建筑概念，是開發(fā)商的違法建設行為還沒有得到制止。
??8月28日，三亞市自然資源和規(guī)劃局在給業(yè)主信訪答復意見書及給三亞市綜合行政執(zhí)法局天涯分局的公函均載明，開發(fā)商三亞鳳凰新城實業(yè)有限公司在鳳凰水城D區(qū)項目綜合服務樓及二期A組團項目存在擅自將4#-5#樓、6#-7#樓、8#-9#樓中間公共綠地開挖至負一層建庭院的行為，屬于違法建設。
??“作為規(guī)劃部門，我們已經(jīng)履行完了所有的程序，多次對開發(fā)商違法建設行為進行了明確認定。”三亞市自然資源和規(guī)劃局一相關負責人告訴中國房地產(chǎn)報記者，該局已將此事移交給綜合行政執(zhí)法部門，如何處理是行政執(zhí)法部門職責內工作。
??執(zhí)法人員拿不準“違法建設”
??開發(fā)商雖然自行拆除了“坑”內的鋼筋混凝土等違法建筑物，但并沒有恢復原規(guī)劃的設計要求，即對被開挖的公共綠地進行回填。
??“開發(fā)商企圖在原地進行綠化，繼續(xù)保持地下一層為綠化地平線。”業(yè)主黃大海告訴記者，為此業(yè)主要求三亞市綜合行政執(zhí)法局天涯分局繼續(xù)執(zhí)法，但天涯區(qū)分局執(zhí)法人員在“違法建筑”與“違法建設”概念上吃不準，需要 “查找法律條文”才能處理。
??9月8日下午，黃大海到三亞市資規(guī)局收取了信訪答復意見書。該答復意見書明確認定開發(fā)商的上述行為屬于違法建設。
??雖然負一層花園小院的違法建筑被拆除，但這并非業(yè)主想要的結果，他們希望開發(fā)商能夠按照項目原規(guī)劃審批，對開挖的部位進行回填、恢復原狀，徹底解決鳳凰水城D區(qū)違法建設問題。
??之后，業(yè)主代表黃大海當著中國房地產(chǎn)報記者面兒，以電話溝通形式與三亞市綜合行政執(zhí)法局天涯分局一王姓執(zhí)法人員進行了一番對話——
??業(yè)主：王隊長，下午有空嗎？我想（去天涯分局）找找您。
??王隊長：下午我在忙兒點事情。你們說的那個填土的事情，我們也正在想辦法看怎么處理，畢竟這個情況我們之前也沒有弄過，我們弄的都是（違法）建筑的東西多。像這種填土的問題，我們看怎么弄，在找一些法律條文，也正在咨詢當中，我們的領導也到現(xiàn)場去看了。
??業(yè)主：但是現(xiàn)在開發(fā)商還在原地進行違（法）建（設）啊？另外（三亞市）資規(guī)局不是已經(jīng)發(fā)了文，對這個問題已經(jīng)認定為違（法）建（設）了嗎？
??王隊長：違建？你是說那些樹是違建嗎？
??業(yè)主：挖坑就是違建啊！是（綠化）標高的問題，標高的問題不是已經(jīng)確定了7.4米的高度了嗎？
??王隊長：對對……但它沒什么東西可以拆啊！我們對這個土要看怎么弄，怎么找到法律條文處理，我們正在處理當中。
??業(yè)主：不管是挖土也好，不管是拆也好，都是一個性質，都是沒有按規(guī)劃施工圖紙去做，沒有按圖施工，（我們）要求按圖施工效果。另外10-13號樓前面還有沒有拆掉的圍墻，不是已經(jīng)認定了違建的嗎？
??王隊長：哦哦，是我跟你看過，是吧，我們也正在處理當中，也正在走案子，回頭我們再催一下這個事情。
??業(yè)主：王隊長，但是你們不能總是說在處理，再說了5月份三亞市自規(guī)局已經(jīng)給你們去函了，說明了綠化標高的問題。之前你現(xiàn)場對我說讓我們找自規(guī)局出具意見，然后你們就可以執(zhí)法，但是5月份給你們出具了意見，為什么還老是不執(zhí)法呢？
??王隊長：大哥，我不是跟你說了嗎？它沒有什么東西（可）拆。
??業(yè)主：不是要拆……
??王隊長：那填土誰來填嘛！
??業(yè)主：誰挖的誰填啊！
??王隊長：所以我們要溝通，也要走程序啊！問題是還要找法律條文來處理這個事情啊！
??業(yè)主：那么（找）法律條文走到什么程度了？有沒有給開發(fā)商出具處罰書啊？
??王隊長：要怎么處罰？到底適用哪一條，我們也在考慮當中，因為它不是建筑，你要我拆東西我們怎么拆？不能將兩棟樓都鏟平然后都填平回來吧？
??業(yè)主：該怎么填平就怎么處理，（這是）未按圖施工嘛，原來怎么設計的就怎么做嘛。
??王隊長：你不能這么說嘛！現(xiàn)在你要我怎么辦？
??業(yè)主：那你說怎么辦呢？
??王隊長：所以我們在想辦法找法律條文來處理這個事情，正在處理當中，我們不是不處理嘛！
??……
??業(yè)主：能不能給個時間呢？
??王隊長：沒辦法給你，這個事情也不會拖。
??業(yè)主：但是開發(fā)商還在（違法）施工，為什么開發(fā)商未取得建筑許可的情況下還在施工呢？
??王隊長：他們在做什么東西嘛？
??業(yè)主：還在做地面硬化，還在施工啊！
??王隊長：那我馬上派人過去。（掛機）
??那么，針對業(yè)主說法，開發(fā)商三亞鳳凰新城實業(yè)有限公司對此是怎樣的說法呢？9月29日上午，記者撥打了該公司一名甑姓負責人的聯(lián)系方式，但其沒有接聽記者電話；記者又以短信形式告知其采訪事宜。但截至記者發(fā)稿時，對方?jīng)]有回應。（應受訪人要求，文中涉及業(yè)主均為化名）
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